Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution, notamment en raison des nouvelles dispositions légales et réglementaires visant à améliorer les relations entre ces deux parties. Cet article vous présente les principales évolutions récentes dans ce domaine, ainsi que leurs impacts sur les droits et obligations respectifs des locataires et propriétaires.
1. Le renforcement de l’encadrement des loyers
En réponse à la hausse constante du coût du logement, surtout dans les grandes villes, le gouvernement a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers qui a connu plusieurs évolutions depuis sa création en 2012. L’objectif de cette mesure est de limiter les augmentations de loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail, afin de garantir une meilleure accessibilité au logement pour tous.
Depuis 2019, l’encadrement des loyers est étendu à plusieurs agglomérations françaises, notamment Paris et sa petite couronne, Lille et Grenoble. Cette mesure concerne désormais plus de 28 millions d’habitants. Les propriétaires doivent respecter un loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral, qui varie selon la localisation du logement, sa surface et son âge. En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut demander une réduction du loyer auprès du juge.
2. La simplification des démarches pour les locataires
Afin de faciliter l’accès au logement, plusieurs mesures ont été prises pour simplifier les démarches des locataires. Parmi elles, on peut citer la création du bail mobilité, un contrat de location de courte durée (1 à 10 mois) destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle, étudiants ou apprentis. Ce bail est non renouvelable et exonère le locataire du versement d’un dépôt de garantie.
Par ailleurs, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a instauré un modèle type de contrat de location et un état des lieux standardisé, afin d’éviter les litiges entre locataires et propriétaires. Cette loi prévoit également la dématérialisation des échanges entre les parties, notamment pour la signature du bail et les quittances de loyer.
3. L’encadrement des charges locatives
L’une des principales sources de conflits entre locataires et propriétaires concerne les charges locatives. Afin d’éviter ces litiges, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un décret sur les charges récupérables, qui liste précisément les charges pouvant être imputées au locataire. Ce décret a été complété par la loi ELAN, qui prévoit désormais une régularisation annuelle obligatoire des charges, avec un délai minimum de deux mois avant la fin du bail.
En outre, la loi ELAN impose aux propriétaires-bailleurs de justifier les charges locatives réclamées, en fournissant au locataire les pièces justificatives correspondantes. Le locataire dispose alors d’un délai de six mois pour contester ces charges auprès du juge.
4. La lutte contre l’habitat indigne
Face à la recrudescence des logements insalubres ou non décents, le législateur a pris plusieurs mesures pour protéger les locataires et sanctionner les propriétaires indélicats. La loi ELAN renforce notamment les pouvoirs des préfets pour lutter contre l’habitat indigne, en leur permettant de prononcer des astreintes administratives et de saisir directement le juge pour obtenir la mise en conformité du logement.
De plus, la loi ELAN instaure un dispositif de permis de louer, qui oblige les propriétaires à obtenir une autorisation préalable avant de mettre en location un logement situé dans un secteur soumis à cette réglementation. Cette mesure vise à garantir que le logement respecte les normes minimales de salubrité et de performance énergétique.
5. Les mesures en faveur des propriétaires
Si la plupart des évolutions législatives concernent principalement les droits des locataires, certaines mesures ont également été prises en faveur des propriétaires. La loi ELAN facilite ainsi la récupération des impayés de loyers, en permettant aux bailleurs de saisir directement le juge pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
En outre, la loi de finances pour 2021 a instauré un dispositif d’aide à la rénovation énergétique des logements, sous forme de crédit d’impôt ou de prime « MaPrimeRénov ». Cette aide est destinée aux propriétaires-bailleurs, afin de les inciter à améliorer la performance énergétique de leurs logements et ainsi réduire les charges locatives.
Dans ce contexte en constante évolution, il est essentiel pour les locataires et propriétaires de se tenir informés des nouvelles dispositions légales et réglementaires qui encadrent leurs droits et obligations. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller au mieux de vos intérêts.